Partnerschaft mit unseren Kunden

Festdarlehen gegen Tilgungsaussetzung
Das Festdarlehen (Tilgungsaussetzung) ist eine ideale Möglichkeit für Kapitalanleger, die steuerlichen Vorteile der Immobilienanlage optimal auszuschöpfen.
So funktioniert das Festdarlehen:

Auch bei einem Festdarlehen setzt sich die monatliche Zahlung aus einem Zins- und Tilgungssatz zusammen. Die Tilgungsleistung fließt jedoch nicht in das Darlehen zurück, sondern wird in festverzinsliche Wertpapiere, Aktienfonds, Bausparverträge, Aktien oder Versicherungen (sog. Tilgungssurrogate) investiert. Zur Finanzierung der Immobilie dient ein tilgungsfreies Darlehen, auf das Sie nur Zinsen bezahlen und dessen Restschuld während der gesamten Laufzeit konstant bleibt. Die Ausschüttung der Geldanlage wird dann zur Rückzahlung des Darlehens verwendet - und kann bei langfristig positiver Wertentwicklung der Anlage einen entsprechenden Vermögensüberschuss darstellen.
Für wen macht das Festdarlehen Sinn?
Das Festdarlehen empfiehlt sich besonders für Kreditnehmer, die ihre Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten wollen. Diese Kapitalanleger können die Zinsen aus der Finanzierung steuerlich absetzen und über das Festdarlehen daher in erheblichem Umfang von Steuervorteilen profitieren.

Option:

Für das Festdarlehen können Sie bis zu 15 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit gegen Aufpreis vereinbaren.
Hinweis zur steuerlichen Behandlung:

Einmalige Kapitalleistungen aus Lebens- und Rentenversicherungen sind bei Verträgen, die nach dem 31.12.2004 abgeschlossen wurden, grundsätzlich steuerpflichtig. Wird die Kapitalleistung vor dem vollendeten 60. Lebensjahr ausbezahlt, sind sämtliche Erträge (= Ablaufleistung minus eingezahlte Beiträge) steuerpflichtig mit dem individuellen Steuersatz. Erfolgt die Zahlung nach dem vollendeten 60. Lebensjahr und hat der Vertrag eine Laufzeit von mindestens 12 Jahre, so sind nur 50 % der Erträge steuerpflichtig und mit dem individuellen Steuersatz zu versteuern.

Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die bekannteste Art der Immobilienfinanzierung.
So funktioniert das Annuitätendarlehen:

Sie bezahlen monatlich oder vierteljährlich eine gleichbleibende Rate (die sogenannte Annuität), die sich aus dem Zinssatz und einem Tilgungsanteil zusammensetzt.
Beim Annuitätendarlehen wird der Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit fest vereinbart. Üblich sind 5 bis 15 Jahre, wobei auch kürzere oder längere Zinsbindungen möglich sind. Am Ende dieser Zeit wird der Zinssatz auf Basis der dann geltenden Marktzinsen für die nächste Zinsbindungsfrist mit der Bank neu ausgehandelt.
Die Höhe des anfänglichen Tilgungssatzes ist frei wählbar, sie muss jedoch mindestens 1% betragen. Damit wird das Darlehen Monat für Monat und Stück für Stück zurückbezahlt. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, während der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil steigt.
Für wen macht ein Annuitätendarlehen Sinn?

Das herkömmliche Annuitätendarlehen ist besonders für solche Kreditnehmer geeignet, die ihre Immobilie selbst nutzen, Planungssicherheit schätzen und den exakten Verlauf der Tilgung festschreiben wollen.
Eine interessante Alternative zum Annuitätendarlehen für sicherheitsorientierte Kreditnehmer ist das Konstant-Darlehen, das eine feste monatliche Rate über die gesamte Finanzierungsdauer garantiert.

Forwarddarlehen
Die Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens läuft in 12 bis 66 Monaten aus und Sie wollen sich schon heute die aktuell günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern?
Kein Problem. Mit dem Forward-Darlehen (auch Vorrats-Darlehen genannt) können Sie sich bis zu 60 Monate im Voraus den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung sichern. Sollten Sie jetzt sofort eventuell schon Kapital benötigen ist eine Zinssicherung sogar von bis zu 66 Monaten möglich.
So funktioniert?s

Sie schließen heute ein Annuitätendarlehen mit einem festen Zinssatz ab. Dieses Darlehen wird nicht sofort ausgezahlt, sondern erst zu einem fest vereinbarten Termin in der Zukunft - und löst dann Ihr bestehendes Darlehen ab. Zapf FinanzManagement bietet Ihnen dabei aus dem Angebot von mehr als 100 renommierten Kreditinstituten das für Sie günstigste Produkt.
Für wen macht es Sinn?

Für jeden Kreditnehmer mit einem Darlehen, dessen Zinsbindung in den nächsten 12 bis 66 Monaten ausläuft und der mit steigenden Zinsen rechnet bzw. der sich vor dem Risiko steigender Zinsen schützen möchte.

Konstant-Darlehen
Die Hypothekenzinsen bewegen sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau. Mit dem Konstant-Darlehen lassen sich die aktuellen Konditionen - und somit die monatliche Rate - für die gesamte Laufzeit des Darlehens sichern. Außerdem erhalten Sie eine bereitstellungszinsfreie Zeit von bis zu sechs Monaten.
So funktioniert das Konstant-Darlehen:

Das Konstant-Darlehen gibt es in zwei Versionen. Die Standard-Variante läuft insgesamt rund 30 Jahre. Hier erfolgt bei Vertragsabschluss eine Sondereinzahlung auf den Bausparvertrag. Die Turbo-Variante ist bereits nach rund zehn Jahren zurückgezahlt. Hier wird der Bausparvertrag ausschließlich über die monatlichen Raten bespart.
Bis zur Zuteilung des Bausparvertrags setzt sich die monatliche Rate aus Bausparbetrag und Kreditzinsen zusammen. Bei der Zuteilung des Bausparvertrags wird das Darlehen mit dem Bausparguthaben teilweise getilgt. Der Restkredit läuft als Bauspardarlehen weiter. Die bisher gewohnte monatliche Rate ändert sich nicht, wird jetzt jedoch für Zinsen und Tilgung des Bauspardarlehens verwendet.
Optionen (kostenlos)
• Sondertilgung: bis 100% p.a. (nach Zuteilung des Bausparvertrags)
• Bereitstellungszinsfreie Zeit: 2 bzw. 6 Monate (bei Neubau)
• Einbindung von KfW-Darlehen: möglich

Für wen ist das Konstant-Darlehen sinnvoll?

Das Konstant-Darlehen ist ideal für sicherheitsbewusste Kreditnehmer, die eine hohe Kalkulationssicherheit wünschen und durch die Zinsgarantie das Risiko steigender Zinsen während der Darlehenslaufzeit völlig ausschalten möchten. Außerdem ist die bereitstellungszinsfreie Zeit von bis zu sechs Monaten besonders für Bauherren sehr attraktiv.

Sondertilgung
Da wir mit über 300 Finanzierungspartnern zusammenarbeiten, können wir Ihnen ein besonders breites Spektrum an Sondertilgungsvarianten anbieten.
So funktioniert die Sondertilgung:

Die meisten unserer Finanzierungspartner bieten die Möglichkeit, neben der planmäßigen Tilgung, die Sie jeden Monat leisten, zu bestimmten Terminen Sondertilgungen vorzunehmen und somit die Restschuld des Darlehens frühzeitig zu reduzieren.
Die meisten Institute verlangen jedoch insbesondere bei höheren Sondertilgungsbeiträgen erhebliche Zinsaufschläge. Daher ist es wichtig, dass Sie abklären, ob ihnen innerhalb der Zinsbindung überhaupt zusätzliches Kapital zur Verfügung stehen wird und wie viel Ihnen die Sondertilgungsoption tatsächlich wert ist.
Hierbei ist zu beachten, dass für Zinsbindungen, die für länger als für 10 Jahre vereinbart wurden, grundsätzlich ein gesetzliches Kündigungsrecht (§609a BGB) vorliegt. Damit ist es möglich, das Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten, nach Auszahlung der letzten Kreditrate, vollständig oder teilweise zurückzuzahlen.
Für wen bietet sich die Vereinbarung einer Sondertilgungsoption an?


Viele Kreditnehmer beantragen eine Sondertilgung, um die jährlich zufließende Eigenheimzulage zur schnelleren Rückzahlung des Darlehens zu verwenden. Da diese Zahlung jedoch jedes Jahr sicher ist, ist es auch möglich, hierfür eine höhere Tilgung zu vereinbaren und so einen Konditionsaufschlag zu sparen.
Beispiel: Bei einem Darlehen von 200.000 Euro und einer jährlichen Eigenheimzulage von 2.500 Euro kann sich Ihr Kunde eine zusätzliche Tilgung von ca. 1,27% p.a. leisten.
Wenn Sie in den nächsten Jahren mit größeren Einmalbeträgen rechnen (z.B. Firmenverkauf, Erbschaft etc.), ist entweder die Vereinbarung einer Sondertilgungsoption möglich, oder auch die Wahl einer deutlich kürzeren Zinsbindung für einen Teil des Darlehens. Hiermit sind im Regelfall sogar noch wesentlich günstigere Konditionen erzielbar.

Sie wollen ein Haus kaufen oder bauen.

Jetzt ist es für Sie wichtig die richtige Finanzierungslösung zu finden.

Wir wollen Ihnen behilflich sein und Ihnen auf den nächsten Seiten die Grundbegriffe einer Baufinanzierung erklären.

Kundeninformation zur Darlehensabwicklung

Wann muss ich den Vertrag bzw. fehlende Unterlagen der Bank vorlegen?

Zur Einhaltung der Annahmefrist (Posteingang bei der Bank) ist von Ihnen lediglich der unterzeichnete Darlehensvertrag fristgerecht zurücksenden.
Bitte beachten Sie eine entsprechende Postlaufzeit.

Die weiteren Unterlagen können von Ihnen zu den im Unterlagenverzeichnis genannten Zahlungszeitpunkten nachgereicht werden. Zur Sicherstellung einer pünktlichen Auszahlung sollten Sie die Unterlagen möglichst frühzeitig vorlegen.


Wann kann ich mit der Auszahlung rechnen?

Die Auszahlung erfolgt auf Ihre Anweisung zu dem von Ihnen vorgegebenen Termin, wenn

alle im Darlehensvertrag zur Auszahlung genannten Unterlagen vollständig vorliegen oder mit der Zahlung per Treuhandauftrag angefordert werden können,

die zur Absicherung Ihres Darlehens notwendige Grundschuld an rangrichtiger Stelle im Grundbuch eingetragen ist oder die Eintragung durch Zahlung über ein Notaranderkonto bzw. im Zusammenhang mit einer verbindlichen Freistellungserklärung nach § 3 MaBV sichergestellt werden kann.

Bei Neu- oder Umbauten ist zusätzlich ein entsprechender Baufortschritt in Form eines Bautenstandsberichtes des bauleitenden Architekten nachzuweisen.

Falls eine Grundschuldeintragung derzeit nicht möglich ist und Ihr Bauträger vorübergehend eine Bankbürgschaft nach § 7 MaBV als Sicherheit stellt, sind die Ihnen aus dieser Bürgschaft zustehenden Rechte und Ansprüche an Ihren Finanzierungspartner abzutreten. Die hierfür erforderlichen Unterlagen liegen dem Darlehensvertrag ggf. als Anlage bei.


Wie lange dauert die Eintragung der Grundschuld? Was muß ich tun?

Von Ihrem Darlehensgeber erhalten Sie ein Formular „Grundschuldbestellungsurkunde“. Mit diesem Vordruck wenden Sie sich bitte an einen Notar Ihrer Wahl und bestellen die Grundschuld. Der Notar wird diese Urkunde dem zuständigen Grundbuchamt zuleiten und die Eintragung beantragen. Das Grundbuchamt wird Ihrem Finanzierungspartner anschließend einen beglaubigten Grundbuchauszug zur Verfügung stellen.

Für diesen Vorgang sollten Sie einen Zeitraum von mind. 6 Wochen einplanen.

Fragen Sie sicherheitshalber Ihren Notar, wie lange derzeit die Bearbeitungszeiten beim zuständigen Grundbuchamt sind. Sollte eine fristgerechte Eintragung zum Zahlungstermin nicht möglich sein, können Sie Ihren Notar um eine „Rangbestätigung“ bitten. Hierdurch entstehen Ihnen zwar weitere Kosten, aber Sie sparen sehr viel Zeit.



Rangbestätigung bzw. Notarbestätigung

Der Notar bestätigt gegenüber der Bank, daß der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld nichts im Wege steht.

Die Notarbestätigung ermöglicht die Auszahlung Ihres Darlehens, bevor die Grundschuldeintragung im Grundbuch vollzogen ist.


Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Diese Verordnung dient zum Schutz Ihrer Vermögensinteressen beim Erwerb eines Eigenheimes bzw. einer Eigentumswohnung. Sie regelt u.a., unter welchen Voraussetzungen Ihr Bauträger von Ihnen die Zahlung des Kaufpreises in einer Summe oder in bestimmten Raten verlangen kann.


Freistellungserklärung nach § 3 MaBV

Zur Finanzierung seines Bauvorhabens, z.B. von Eigentumswohnungen, benötigt Ihr Bauträger ein Darlehen seiner Bank. Zur Absicherung dieses Darlehens läßt die Bank eine Globalgrundschuld auf allen Eigentumswohnungen des zu finanzierenden Bauprojektes eintragen.

Wenn Sie eine Wohnung während der Bauphase erwerben, sind von Ihnen häufig bereits vor Fertigstellung erste Teilzahlungen auf den Kaufpreis zu leisten.

Zu Ihrem Schutz verpflichtet die MaBV Ihren Bauträger, Teilzahlungen in der Bauphase u.a. nur dann entgegenzunehmen, wenn durch eine Freistellungserklärung nach § 3 MaBV der Bank Ihres Bauträgers sichergestellt ist, daß Ihre Wohnung nach Zahlung des gesamten Kaufpreises von der Globalgrundschuld freigestellt wird.


Bürgschaft nach § 7 MaBV

Ihr Bauträger kann sich von der Einhaltung bestimmter Vorschriften der MaBV befreien. Hierfür ist Ihnen von Ihrem Bauträger eine Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche auf Rückgewähr oder Auszahlung Ihrer Vermögenswerte in Form einer selbstschuldnerischen Bürgschaft gemäß § 7 MaBV zu stellen.

Wofür wird die Legitimation benötigt?

Nach § 154 Abgabenordnung ist die Bank zur Feststellung der Identität Ihrer Kunden verpflichtet. Bitte nutzen Sie hierfür unbedingt den beigelegten Vordruck.

Was sollte ich beim ausfüllen der Zahlungsanweisung beachten?

Im Kaufvertrag lassen sich die Verkäufer häufig die Auszahlungsansprüche der durch Eintragung einer Grundschuld auf der erworbenen Immobilie abgesichert Darlehen abtreten. Die Auszahlung Ihres Darlehens kann in diesem Fall bis zur Zahlung des gesamten Kaufpreises nur auf das im Kaufvertrag vereinbarte Konto erfolgen. Bitte geben Sie diese Kontoverbindung in der Zahlungsanweisung an.


Grundschuldzins? Wieso ist er höher als der Nominalzins?

Die Grundschuld wird im Vergleich zum Darlehenszins vorbeugend mit einem höheren Zinssatz eingetragen, um nach Ablauf der Zinsbindung bzw. zum Zeitpunkt der Anschlußfinanzierung einen ggf. höheren Darlehenszins über die bereits eingetragene Grundschuld absichern zu können.

Hierdurch wird eine nachträgliche und mit vergleichsweise hohen Kosten verbundene Änderung der Grundschuld vermieden.

Für das Ihnen zur Verfügung gestellte Darlehen zahlen Sie lediglich den im Darlehensvertrag vereinbarten Zinssatz.

Was ist eine Vollstreckungsunterwerfung nach § 800 ZPO?

Es handelt sich hier um den § 800 der Zivilprozessordnung (ZPO) und gibt der Bank das Recht, Ihr Grundstück ggf. sofort in Form einer Zwangsversteigerung zu veräußern, ohne vorher bei Gericht hierauf klagen zu müssen.

Dieses Recht wird von den Banken lediglich als letztes Mittel bei einem rückständigen Darlehen in Anspruch genommen, um größeren Schaden für die Bank abzuwenden.

Gegen eine unrechtmäßige Vollstreckung steht Ihnen selbstverständlich der Rechtsweg zu Ihrer Verteidigung offen.

Was ist eine Sicherungszweckerklärung bzw. Zweckbestimmungserklärung?

Da eine Grundschuld von sich aus nicht an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt ist, müssen die Eigentümer des zu belasteten Grundstückes und die Bank in einem weiteren Vertrag – der sogenannten Zweckerklärung – vereinbaren, welche Darlehen durch die Grundschuld gesichert werden.

Im Kaufvertrag bevollmächtigt der Verkäufer häufig mehrere Personen, diese Erklärung in seinem Namen abzugeben, sofern er hierdurch keine persönliche Haftung übernimmt.

Bereitstellungszinsen

Die Bereitstellungszinsen werden für den noch nicht ausgezahlten Darlehensbetrag berechnet. Die Bank beteiligt Sie hierdurch an den ihr durch die Bereitstellung der Finanzierungsmittel entstehenden Kosten.